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フラット35のつなぎ融資とは何か?

    

つなぎ融資とは何かフラット35は最長で35年間、全期間固定金利で返済できる住宅ローンです。
金利が安い時に借入れしておけば金利が上昇する局面でも返済額は一定なので、安定した計画性のある返済が可能になります。
一方で融資をしてもらうためには建物が引き渡しになります。
つまり建売・中古物件なら関係ありませんが、注文住宅の場合は土地代金・着手金・中間期の支払いが必要になることがあります。
その場合は手持ちに現金があれば問題ありませんが、ない場合はつなぎ融資を受けます。
ここではフラット35を利用する場合のつなぎ融資についてご紹介します。

フラット35を使う時のつなぎ融資とはどんなものか

一般的に住宅ローンは現物が(つまり建物が)引き渡しになるときに融資されます。
しかし冒頭でもお伝えしたように建売や中古ならすでに現物があるのですが、これから注文住宅で住宅を取得する場合はその前に必要な費用が発生します。
それは土地代金の頭金や着手金などです。
つなぎ融資とはフラット35で借入れするまでの融資を指します。
大まかに説明するために、仮に注文住宅を建てる場合を想定します。
まずどんな家を建てたいかを考えて土地選びをします(余談ですが土地有りきで建物を後で考えるのはあまり良い方法ではありません)。
土地代を支払う時に現金や頭金が無い場合はつなぎ融資を利用します。
実は土地だけ購入する(建物の前に)場合にフラット35は利用できません。
その場合は土地だけでも融資が可能な住宅ローン(民間など)を利用します。
多くが地方銀行・信用金庫などで扱っています。
土地購入が終わったら、建物の契約をハウスメーカーや建築会社と行い、フラット35の審査を受けます。
この時着手金(頭金)や中間金が必要なら土地の時と同様につなぎ融資を受けることになります(土地と建物のつなぎ融資の詳細は次の項目でご紹介します)。
建物が引き渡しになったらフラット35の融資が初めて受けられます。

フラット35自体はつなぎ融資は行わない

フラット35は商品名ですが、それ自体につなぎ融資はついていません。
しかしフラット35を扱う金融機関による独自のつなぎ融資があります。
いわゆる囲い込みに近い状態になりますが、頭金や現金がない方には都合が良いつなぎ融資です。
ただし各銀行や金融機関によってもフラット35の扱いが違う(つまり金利や手数料が違う)ので、当然つなぎ融資の金利や手数料も違います。
たまにつなぎ融資にフラット35を利用する場合、手数料無料という(期間限定であることも多い)キャンペーンが組まれることもありますが、業界でも融資手数料が一番安い銀行や金融機関なら大抵はフラット35の金利と同じにしてあります。
ご注意願いたいことが一つありますが、つなぎ融資を受けた場合は利息と手数料があらかじめ引かれて振り込まれることを忘れないようにしましょう。
つなぎ融資は必要額がその方によっても異なるので、相談している銀行や金融機関につなぎ融資ごとの利息と受ける期間、手数料を計算し利息と手数料の総額を計算してもらいましょう。
残金で土地代や頭金を払う場合に利息と手数料が引かれた分では足りないということが無いようにご注意ください。
またつなぎ融資という名目ではありませんが、銀行などの住宅ローンを組んでしまう方法もあります。
土地代や着手金はこのような民間の金融機関から住宅ローンとして借入れして、建物が引き渡されたらフラット35で支払ってしまう方法です。
この時注意したいのは最初にフラット35で清算するとは言わないことです。
一定期間のつなぎ融資的に住宅ローンを使うというのは、金融機関にとっては儲けにならないので断られる確率が高いからです。
色々な方法がありますが、つなぎ融資はあくまでフラット35が融資されるまでの必要な費用です。
本来は融資を受けずに頭金や着手金が貯まってからフラット35を利用したほうがより計画的です。
ただし銀行とつなぎ融資がセットになっている商品があるならそれも計画的に利用できるので、是非金融機関に問い合わせてみましょう。

 

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