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フラット35の手数料が各会社で違う7つの理由について

    

各会社で手数料が異なる理由

住宅を持ちたい方に注目されているフラット35は、固定金利なので将来の返済計画が立てやすいと考えられています。
その一方でフラット35は実は金利がバラバラで、手数料も違います。
現在色々な金融機関の金利を見ると、一見すると同じ最低金利に見えます。
ただし大きく違う部分が手数料です。
どうして同じ住宅金融支援機構から出ている商品なのに、金融機関によって差があるのでしょうか。
そこでここではフラット35の手数料が各会社で違う理由7つについてご紹介します。

各会社で手数料が異なる理由

(1)フラット35の金利の内訳
フラット35の手数料の違いについて説明するためにまず金利の説明をします。
手数料はそのうちの一部でしかないので、まず金利の内訳がわからないと説明できないからです。
金融機関ごとに金利が違うのですが、比較サイトなどでよく見るフラット35の説明を見ると、金利はほぼ最低水準だという説明しかありません。
しかし実際は

①MBS(資産担保証券)を購入した投資家(これがフラット35の原資)に支払う利息

②住宅支援機構が事業運営に必要な費用

③金融機関ごとに違う手数料

この3つで構成されています。
各金融機関が「金利最低水準」と言っているのは自分たちの手数料は含んでいないケースがほとんどと考えてください。
機構側が説明すると金利は①から③をすべて含みますが、各金融機関が説明すると③を切り離して説明するので手数料が違うという説明になります。

(2)現在フラット35の金利水準は最低水準を更新中
この数年間、フラット35は超低金利時代を迎えて金利は最低水準を維持しています。
しかし金融機関の手数料が違う理由は、そこが金融機関ごとの手数料で利益を得るからです。

(3)住宅支援機構は毎月銀行にフラット35の金利を提示
厳密なことを言うと、毎月低金利を更新しているのですがやはり上下はあります。
人によっては微々たる違いでも一生を通すと大きく違う場合もあります。
住宅支援機構が毎月技巧にフラット35の金利を提示します。
そして銀行は提示された金利に独自に算出した利益を乗せ、顧客に対して貸し出す時の金利を決めています。

(4)銀行の方針によっても差があるフラット35
銀行は住宅支援機構から提示された金利を元に、自分たちの銀行が独自に算出している利益を乗せて貸し出しますが、その時の方針が銀行によって異なるので、合計した金利がバラバラになります。
実は機構が提示した金利が低くても手数料が意外と高い銀行もあります

(5)銀行の運用資金(手数料利益)が低くても得をする仕組み
フラット35は銀行が貸し出したローンを機構が買い取る形になります。
その資金を元に別の顧客に対してローンを提供していく形です。
そのため少ない資金でもローンが貸し出しできて、運用資金が少額であっても利息収入が得られる形です。
さらに抵当権が機構にあるため、貸し倒れ損失という銀行のリスクが無い非常によい商品になっています。

(6)新発10年物国債の利回りにも連動
機構が投資家に発行する住宅ローン担保証券の金利がフラット35の金利に非常に影響します。
この利率と国債の利回りの差がフラット35の金利を決定します。

(7)結果的に手数料は各銀行によって違う
このように(1)から(6)の理由によって機構側から多少の金利の上下があったにせよ、金融機関によって手数料の差が生まれる訳です。
他の銀行より今月は金利を高めに設定したとしてもつなぎ融資を借りやすくするとか、キャンペーンで金利は高めにして手数料は無料にしよう、といったことで変化を付けています。

ただし機構が定める金利は銀行手数料も含んだものを指しています。
そのあたりを考えると各社で一律に近い金利の場合は手数料を比較してなるべく安いところから借りるのが本筋でしょう。